Fichier compagnon
Maîtriser la finance, la comptabilité et le pilotage des fonds immobiliers
Deux classeurs Excel. Le livre nomme deux calculs, en donne la structure, et n'en achève aucun. Le chapitre 7 monte une cascade en quatre étages, précise que le rendement prioritaire est « souvent 7 % ou 8 % par an, capitalisé », puis intitule sa section 7.5 « Construire le modèle Excel » — le modèle n'est jamais construit. Le chapitre 3 donne un formulaire de NAV ligne par ligne, sans un seul montant, et un « Bridge » dont la colonne d'impact ne contient que des signes.
Annexe F · Chapitre 7
Le point de bascule tombe à 4,37 ans. L'exemple de l'annexe D est exact tant que le fonds sort avant : le gérant touche 10,00 M€, soit 20 % des profits. À cinq ans il n'en touche plus que 3,07 M€ (6,1 %), à sept ans plus rien. Or le chapitre 7 écrit lui-même que le gérant « doit attendre la fin de vie du fonds (souvent 5 ou 7 ans) » : le livre nomme les deux durées où son propre calcul ne tient plus.
La raison, que le livre ne donne pas : rendre 1,5× en cinq ans, c'est un TRI de 8,45 % contre un seuil de 8 %. Le fonds ne franchit son hurdle que de 0,45 point. Il lui faudrait 158,67 M€, soit 1,587×, pour que le gérant touche vraiment sa part.
Européen ou américain, le total est le même : 10,00 M€ au centime près. Le livre dit que l'américain fait toucher « beaucoup plus vite » — c'est vrai, et c'est tout : seule la date change, année 2 contre année 5, et cette avance vaut 2,60 M€ capitalisés au taux du hurdle.
Le séquestre de « ex : 30 % » se mesure. Il couvre exactement le cas où le second immeuble se vend 35 M€ au lieu de 50. En dessous il ne suffit plus ; à 20 M€ il en faudrait 100 %.
TéléchargerXLSX · 14 KoAnnexe G · Chapitre 3
Le formulaire de l'annexe B n'a aucune ligne pour l'impôt différé. Sa ligne G est l'impôt courant. Sur le fonds de démonstration, l'impôt sur la plus-value latente vaut 6,25 M€, soit 8,5 % de la NAV : qui remplit le formulaire annonce 80,00 € la part quand la vraie NAV IFRS en donne 73,75. La table du § 3.3, deux pages plus haut, fait pourtant de cet impôt un de ses quatre ajustements majeurs.
Il n'y a pas un pont, il y en a deux. Le premier ajustement de la table — la revalorisation des immeubles — appartient au pont précédent. Le chapitre l'écrit lui-même à son étape 2 : en IFRS, l'immeuble est déjà à sa valeur de marché.
Trois NAV pour le même fonds, le même jour : comptable 56,50 M€, IFRS 73,75, INREV 85,29. Soit 51 % d'écart de bout en bout, et 15,7 % entre les deux seules qu'un institutionnel regardera. Le chapitre dit que l'investisseur entre et sort sur ce chiffre ; il ne dit jamais lequel des trois.
L'allocation entre classes de parts rassure. Il faut 8,5 ans pour que 0,60 % et 1,20 % de frais annuels écartent deux classes de 5 % — au-delà de la vie d'un fonds. C'est une exigence d'exactitude, pas de précision.
TéléchargerXLSX · 14 KoOuvrez la feuille 3 du premier classeur et changez l'horizon du fonds : regardez la part du gérant décrocher entre la quatrième et la cinquième année. Puis, dans le second, effacez l'impôt différé de la feuille 2 et voyez le prix de part remonter de 6,25 € — c'est exactement ce que fait le formulaire du livre.
Aucun des deux classeurs ne tranche à votre place les deux questions que le livre laisse ouvertes : quel taux de séquestre imposer, et sur quelle NAV vos investisseurs souscrivent. Les deux réponses sont des seuils, pas des nombres : le premier dépend de la perte que vous acceptez de ne pas récupérer, le second est écrit dans la documentation de votre fonds. Les classeurs donnent la courbe ; la ligne, c'est vous qui la placez.
| Fond bleu pâle | une saisie — vous pouvez l'écraser |
| Texte noir | une formule — ne pas la surcharger |
| Fond jaune | l'hypothèse qui porte la réponse : changez-la en premier |
| Feuille Contrôles | 29 contrôles au total, dont 17 reproduisent un chiffre imprimé dans le livre |
Le fonds est celui de l'annexe D du livre, volontairement simple. Rien ici n'est un conseil en investissement.
Le classeur s'ouvre dans Microsoft Excel, LibreOffice Calc, Google Sheets et Numbers. Il n'utilise ni macro ni complément : il n'y a rien à activer ni à autoriser. Si votre tableur demande à mettre à jour des liens à l'ouverture, refusez — il n'y en a aucun.
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