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Le guide complet — stratégies, fiscalité, sélection et gestion des risques
Un classeur Excel. Huit feuilles, quarante contrôles. Le chapitre 6 construit un exemple chiffré sur dix ans, le mène jusqu'au bout, puis s'arrête à une phrase de son but : « Sans calculer un TRI exact, on peut donner une approximation. » Et le § 8 annonce cinq éléments à intégrer « pour passer d'un modèle pédagogique à un modèle décisionnel » — il les nomme, fournit pour chacun l'ordre de grandeur nécessaire, et n'en intègre aucun. Ce classeur calcule le TRI et exécute les cinq. Il est gratuit : rien n'est conditionné à une inscription, et aucune adresse électronique n'est demandée.
Annexe · Chapitres 6 et 8
L'approximation se trompe dans le sens rassurant. L'exemple du chapitre 6 est reproduit à l'euro : 45 000 de capital productif, 49 708 de revente, 13 458 de gain, 26,9 % sur dix ans, 2,41 % d'annualisation. Puis le TRI, que le livre renonce à calculer : 2,70 %. L'approximation est inférieure de 28,6 points de base à la grandeur qu'elle approxime, et l'écart va dans le sens qui flatte le placement.
Le plus coûteux des cinq raffinements n'est ni les frais ni l'impôt. Chaque ligne de la feuille 3 rejoue les dix années entières avec un seul élément modifié. C'est la trajectoire du prix de part qui pèse le plus. Prix stable — l'un des trois scénarios que le livre demande lui-même de tester : 1,83 %. Baisse de 10 % puis stabilisation, un autre des trois : 0,93 %. Les cinq ensemble : 0,15 %.
Quatre conclusions du livre sont vraies sous une condition qu'il ne nomme pas. « La fiscalité peut coûter plus que les frais » : au-delà de 20 % de taux effectif, et indépendamment du montant investi. « Fiscalité sur la plus-value : 0 € » : juste, mais parce que les frais d'entrée effacent dix ans de revalorisation — il faudrait 1,059 % par an pour qu'une plus-value apparaisse, et le livre en retient 1,00. Le point mort de 3,6 ans n'est exact que si le prix de part ne bouge jamais : 3 ans avec l'hypothèse de l'exemple, 7 ans avec la trajectoire prudente. Et il faudrait 3,61 % de revalorisation annuelle pour que les 5 % affichés soient le rendement réel.
Le chapitre 8 compare cinq façons d'acheter des SCPI sans un seul euro. Le chapitre 6, lui, conclut que « votre performance nette dépend au moins autant de votre structure de détention que de la SCPI elle-même ». Voici le chiffre : comptant 2,70 %, assurance-vie 2,96 %, crédit amortissable 4,54 %, nue-propriété 4,67 %. 197 points de base d'écart sur la même SCPI.
Ce qui est transposable, ce n'est pas le classement mais les seuils. Le crédit cesse de battre le comptant au-delà de 4,85 % de taux d'emprunt ; l'assurance-vie perd sous 81,2 % de loyers reversés ; la nue-propriété perd sous 15,4 % de décote. Et l'arbitrage fiscal, qui est le résultat le plus inconfortable : à taux d'imposition nul, la nue-propriété perd contre le comptant de 28,6 points de base. Elle ne devient gagnante qu'au-delà de 5,71 % de taux effectif. Ce n'est donc pas un placement plus performant : c'est le même placement sans le passage par l'impôt — et son avantage disparaît le jour où cette fiscalité change.
TéléchargerXLSX · 33 KoOuvrez la feuille 6 et lisez les trois points de bascule. Puis revenez à la feuille 1 et changez le taux d'emprunt : regardez le crédit passer devant le comptant, puis derrière. Ensuite remplacez les onze hypothèses du § 6.1 par celles de la SCPI que vous regardez réellement — tout ce qui est en aval est une formule.
Le classeur ne sait pas quelle sera la trajectoire du prix de part, et c'est précisément l'objet de la feuille 3 : il transforme l'hypothèse en écart chiffré et vous rend la décision. Il ne connaît pas non plus votre situation fiscale ; les taux d'imposition et les prélèvements sociaux sont des cellules d'entrée, à vérifier au texte en vigueur. Les paramètres des modes de détention sont ajoutés, faute de figurer dans le chapitre 8 — c'est pourquoi ce sont les seuils qui comptent, et non le classement.
| Fond ambré | une entrée — vous pouvez l'écraser |
| Fond gris | une formule — ne pas la surcharger |
| AJOUTÉ | les paramètres qui ne sont pas dans le livre, isolés dans leur propre bloc |
| Feuille 8 | quarante contrôles — dix reproduisent le livre avant toute mise en question |
La SCPI est fictive, comme dans le livre. Plusieurs contrôles vérifient la même grandeur par deux chemins : la somme des flux contre le gain cumulé, le crédit calculé par récurrence contre le même crédit en forme close, le TRI du comptant recalculé sur trois feuilles différentes. Si vous changez une entrée et qu'une ligne passe à ERREUR, la feuille vous dit quelque chose de vrai. Rien ici n'est un conseil fiscal ni un conseil en investissement.
Le classeur s'ouvre dans Microsoft Excel, LibreOffice Calc, Google Sheets et Numbers. Il n'utilise ni macro ni complément : il n'y a rien à activer ni à autoriser. Si votre tableur demande à mettre à jour des liens à l'ouverture, refusez — il n'y en a aucun.
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