Fichier compagnon
Créer de la valeur actif par actif : baux, commercialisation, travaux, performance énergétique et arbitrage
Un classeur Excel. Sept feuilles, trente-huit contrôles. Le chapitre 16 raconte un redressement complet — surfaces, occupation, loyers, charges, deux expertises, coût du programme, loyers signés lot par lot, résultat à vingt-quatre mois. Tous les chiffres y sont. Aucun n'est divisé par un autre. Ce classeur ne fait que les diviser. Il n'ajoute que deux données, signalées : le taux d'actualisation du fonds et le nombre de lots.
Annexe I · Chapitre 16
Le cas est juste, et il faut le dire avant tout le reste. Revenu net 430 000 → 900 000, valeur 11,2 M → 15,1 M. Les deux chiffres du livre — +470 000 € et +3,9 M€ — tombent exactement. Le rendement implicite, lui, monte de 3,84 % à 5,96 % : l'immeuble redressé est valorisé sur un rendement plus élevé que l'immeuble à moitié vide.
Le comité entend la bonne moitié. On lui promet « la décomposition de la création de valeur, montrant que l'essentiel provient de l'effet revenu » — et il ne la reçoit jamais. La voici : effet revenu +12,2 M€, effet taux −8,3 M€, somme exactement 3,9. La phrase du livre est vraie, et c'est un euphémisme.
Deux nombres dans la même phrase, jamais soustraits. « 2,05 millions investis » et « la valeur a progressé de 3,9 millions ». Net : 1,85 M€, soit 47 %. Multiple 1,90×, rendement sur coût 22,9 % — le premier chiffre qu'un comité demande, le seul que le chapitre ne produise pas.
La gestion courante, « sans rien de valorisant », vaut 1,17 M€. Capitalisée : 30 % du résultat, pour un capital nul. Et, rapportée au prix payé plus les travaux, l'opération est encore en moins-value de 950 000 € : le chapitre mesure depuis le point bas, pas depuis l'argent engagé. Les deux lectures sont défendables ; une seule est celle du comité d'investissement.
Trois scénarios, trois dates, comparés comme un seul nombre. 9,5 M€ dans cinq ans, 10,2 M€ immédiatement, 15,3 M€ à terme. Actualisés à 8 % et loyers compris : 8,2 / 10,2 / 12,1. Le classement du comité tient, avec 1,9 M€ d'avance. Et le seuil qu'un comparatif brut ne peut pas donner : le repositionnement cesse de payer au-delà de 16,6 % d'exigence de rendement. La décision dépend donc du mandat du véhicule, pas de l'immeuble.
Enfin, trois données du récit ne peuvent pas être vraies ensemble. 94 % d'occupation, 1,09 M€ de loyers, des lots à 240 et 252 €/m² : deux d'entre elles déterminent la troisième, et la feuille 6 montre les deux lectures. L'écart est mineur pour un cas pédagogique ; dans un actif réel, ce sont les surfaces qui sont auditées.
TéléchargerXLSX · 20 KoAllez à la feuille 4 et lisez le rendement sur coût, puis la ligne de la moins-value depuis l'argent engagé. Ce sont les deux chiffres qu'un comité vous demandera. Puis changez le taux d'actualisation de la feuille 1 et regardez le classement des trois scénarios : il tient jusqu'à 16,6 %, et bascule au-delà.
Le classeur ne dit pas si l'immeuble méritait le programme : il dit à quelle exigence de rendement la réponse change. Il ne tranche pas non plus l'incohérence de surfaces — il la nomme et montre les deux lectures, parce que le livre ne donne pas de quoi choisir.
| Fond ambré | une entrée — vous pouvez l'écraser |
| Fond gris | une formule — ne pas la surcharger |
| AJOUTÉ | deux données seulement : le taux d'actualisation du fonds et le nombre de lots |
| ⚠ | quatre contrôles marqués ainsi nomment un constat, pas un défaut |
L'immeuble est fictif, comme dans le livre. Les dix premiers contrôles reproduisent le livre avant toute mise en question. Rien ici n'est un conseil en investissement.
Le classeur s'ouvre dans Microsoft Excel, LibreOffice Calc, Google Sheets et Numbers. Il n'utilise ni macro ni complément : il n'y a rien à activer ni à autoriser. Si votre tableur demande à mettre à jour des liens à l'ouverture, refusez — il n'y en a aucun.
Les autres titres accompagnés d'un fichier compagnon. La liste complète est sur la page auteur.