Fichier compagnon
Le guide complet du fund management immobilier
Un classeur Excel. Cinq feuilles, trente-cinq contrôles. Le chapitre 7 s'appelle « Les Mathématiques Financières ». Il explique quatre indicateurs et une cascade, correctement, formules à l'appui — et n'en calcule aucun sur une opération. L'annexe du Model Test donne un cas entièrement spécifié, puis s'arrête à « il devrait se situer autour de 18-20 % », tandis que le mémo qui suit affirme 19,5 %. Ce classeur résout le cas.
Annexe 2 · Chapitre 7 et Model Test
Le brief ne dit pas une seule chose, et c'est celle qui compte. Le loyer de marché de 650 €/m² est-il la valeur d'aujourd'hui, à indexer jusqu'à la relocation, ou déjà le loyer du jour de la signature ? Basculez la cellule d'indexation de la feuille 1 : TRI 23,1 % / MOIC 2,58× / profit 30,2 M€ d'un côté, 18,1 % / 2,12× / 21,4 M€ de l'autre. Cinq points de TRI et neuf millions d'euros. Le 19,5 % du mémo se situe entre les deux — l'auteur savait que la réponse n'était pas déterminée.
Les Sources & Uses se referment à l'euro. 47,8 M€, dette 28,7, fonds propres 19,1. Il faut retrouver exactement ce que le cas énonce avant de lui reprocher ce qu'il ne calcule pas.
Les deux atténuations de risque du mémo sont avancées et jamais calculées. « Breakeven rent is at 450 € » : c'est 409 € en indexant, 458 € sinon. « The deal works up to a 5.5 % exit yield » : l'opération rend son capital jusqu'à 8,1 %, mais à 5,5 % le TRI est déjà retombé à 17,4 % — 12,1 % sous l'autre lecture. La phrase sous-estime la résistance et surestime le rendement, dans le même souffle.
Et le chapitre 7, enfin chiffré. Le « 6 % ou 7 % » du Cash-on-Cash désigne 50 % et 60 % de levier — dix points de dette cachés dans un « ou ». La massue a une taille : 1,5 point de Cash-on-Cash perdu par point de taux au-dessus du rendement. Le « flip » à 1,2× et 25 % dure dix mois ; le « garder longtemps » à 2,5× et 8 % en dure cent quarante-trois. Et la cascade : 28,1 M€ de distributions, soit 1,47×, avant que le gérant ne touche un euro — puis exactement 20 % du profit, parce qu'avec un rattrapage intégral le hurdle ne change que la date, jamais le partage.
TéléchargerXLSX · 24 KoBasculez la cellule d'indexation de la feuille 1 et regardez la feuille 2 changer de cinq points. C'est tout le fichier en un geste. Puis allez à la feuille 4 et lisez la ligne de la cascade : 1,47× avant le premier euro de carried.
Le classeur ne tranche pas la convention d'indexation : il montre les deux réponses et leur écart, parce que le brief ne permet pas de choisir. C'est le vrai enseignement du Model Test : dans un cas d'entretien, la donnée manquante n'est pas un oubli du recruteur, c'est le test.
| Fond ambré | une entrée — vous pouvez l'écraser |
| Fond gris | une formule — ne pas la surcharger |
| AJOUTÉ | une seule donnée : la convention d'indexation du loyer de marché |
| ⚠ | six contrôles marqués ainsi nomment un constat, pas un défaut |
L'immeuble est fictif, comme dans le livre. Rien ici n'est un conseil en investissement.
Le classeur s'ouvre dans Microsoft Excel, LibreOffice Calc, Google Sheets et Numbers. Il n'utilise ni macro ni complément : il n'y a rien à activer ni à autoriser. Si votre tableur demande à mettre à jour des liens à l'ouverture, refusez — il n'y en a aucun.
Les autres titres accompagnés d'un fichier compagnon. La liste complète est sur la page auteur.