Un rapport d’expertise imprime tous les chiffres et n’en divise aucun par un autre. Trois divisions suffisent à savoir ce que l’expert a supposé.
Un immeuble de 6 200 m² dont 3 906 sont loués — soixante-trois pour cent — pour 740 000 € de loyers. Les charges non récupérables s’élèvent à 310 000 €. L’expertise ressort à 11,2 millions. Le rapport imprime ces quatre nombres ; il n’en divise aucun par un autre.
| La division | Ce qu’elle donne |
|---|---|
| 740 000 ÷ 3 906 m² | 189 €/m² de loyer moyen |
| 740 000 − 310 000 | 430 000 € de revenu net |
| 430 000 ÷ 11,2 M€ | 3,84 % de rendement implicite |
Le rendement implicite est la seule manière de comparer une expertise à autre chose qu’à elle-même. Il dit, en un nombre, ce que l’expert a supposé du marché — et il se compare directement aux transactions comparables, ce que la valeur en euros ne permet pas.
3,84 % sur un actif loué à 63 % est une information forte : l’expert ne valorise pas l’immeuble tel qu’il est, il le valorise tel qu’il sera. Le taux affiché incorpore déjà la relocation à venir. Toute la question devient alors : le plan de relocation qui justifie ce taux est-il, lui, arithmétiquement possible ?
Sur le même actif, le plan annonce 5 828 m² loués et 1 090 000 € de loyers à terme. Le principal preneur, à 38 % des loyers, occupe environ 1 484 m² ; après une réduction de trente pour cent à loyer facial maintenu, il en garde 1 039 pour 196 840 €. Les autres preneurs restent à 2 422 m² pour 458 800 €.
Il faut donc relouer 2 367 m² portant 434 360 €, soit 183 €/m². Or le plan signe ces surfaces soixante euros plus haut. L’écart n’est pas une opinion sur le marché : c’est une soustraction.
Prendre les quatre nombres que le rapport donne déjà — surface louée, loyers, charges non récupérables, valeur — et poser les trois divisions à voix haute. Elles tiennent sur un coin de page. Elles disent ce que l’expert a supposé, et elles disent si le plan qui le justifie ferme.
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Le livre
Cet article sort d’un chapitre de ce livre, qui traite le même cas d’un bout à l’autre.
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